TVA à 6% sur les habitations privées : il y a bien plusieurs régimes

Le gouvernement a introduit ces dernières années des mesures en matière de tva déstinées à favoriser les activités de construction, grandes pourvoyeuses de main d’œuvre locale.

Le but est certes louable, mais il suffit parfois de se rendre dans les grandes villes ou sur certaines digues de mer pour voir que les entreprises de construction n’emploient pas que de la main d’ouvre locale et que l’Europe, c’est aussi un vieux combi VW immatriculé en Pologne dont les occupants ravalent la façade d’un immeuble.

Cette affirmation n’est qu’un constat, nullement agrémenté d’un quelconque jugement de valeur, mais qui sert de prémisse à une confusion fort répandue sur l’application du taux de tva de 6% sur les nouvelles constructions.

Signalons tout d’abord que les travaux de transformation d’un immeuble d’habitation privée relèvent du taux de tva de 6%. Au départ, l’immeuble devait avoir plus de 15 ans, mais depuis le 1 er janvier 2000, l’ancienneté de l’immeuble a été ramenée à 5 ans.

Cela ne concerne que les travaux de transformation et l’administration de la tva, dans une décision du 01.09.1994, avait bien précisé les contours de la différence entre une transformation et une nouvelle construction.

Depuis le 1 er janvier 2007, de nouvelles dispositions ont été introduites pour permettre la rénovation de chancres urbains à moindre coût. 32 villes ont été sélectionnées. Sur leur territoire, il est désormais possible de démolir un immeuble et de le reconstruire, au taux de 6% de tva, au lieu de celui de 21%, applicable pour les nouvelles constructions.

Pour ce faire, il suffit que l’immeuble soit la propriété de celui qui le démolit et le reconstruit, qu’il soit ou non une personne physique, mais pour autant que cet immeuble soit après reconstruction destiné à l’habitation privée.

Si l’immeuble – ou un appartement dans cet immeuble – est ensuite revendu, c’est le taux de 21% de tva qui est d’application.

Plus récemment encore, le législateur a introduit deux mesures temporaires (applicables uniquement en 2009, du moins pour l’instant) :

1) le taux de 6% est applicable à toute démolition/reconstruction d’un immeuble destiné à l’habitation privée. Il s’agit d’une extension à tout le territoire belge de la disposition précédente (art.1quater AR20tva)

2) en cas de nouvelle construction, le taux de 6% de tva est applicable sur une tranche de 50.000 euros des travaux (art.1quinquies AR20tva). Il y a toutefois une condition spécifique : il faut qu’il s’agisse d’un bâtiment d’habitation qui, après l’exécution des travaux sera utilisé soit exclusivement, soit à titre principal comme logement privé durable du maître de l’ouvrage qui y aura son domicile sans délai. Les sociétés et promoteurs sont donc exclus de cette dérogation.

Cela fait en conclusion 4 régimes différents, dont deux se superposent jusqu’à la fin 2009 (démolition/reconstruction).

Extrait actualité FiscalNet – 23/07/2009

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